李忠便把自己之前的兩個方案簡單給大家闡述了一下，想聽聽他們的意見，能發(fā)表意見的也就張總，雅靜兩個人。為了方便大家更加直觀的了解，便把自己整理好的萬達(dá)廣場和SOHO現(xiàn)代城的案例通過大屏幕給大家展示。

    長春萬達(dá)廣場是CC市第一個城市綜合體，項目占地面積4.8萬平方米，建筑面積31.75萬平方米，總投資額26億元，項目集百貨、室內(nèi)步行商業(yè)街、室外商業(yè)街、公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)為一體，引入萬千百貨、萬達(dá)影城、國美電器、華潤萬家連鎖超市、大歌星KTV、大玩家等6大主力店及上百家品牌專營店的進(jìn)駐，滿足消費者一站式生活消費需求。

    SOHO現(xiàn)代城，是BJ東部的地標(biāo)性建筑。項目共有10棟樓，每棟樓體顏色不同，共由9種顏色組成。項目可容納8000名居民，并為7000人提供辦公空間。其俱樂部設(shè)有一個健身中心，一個游泳池和一個桑拿房。此外，項目里還有電影院、室外網(wǎng)球場，兒童游樂場，以及各式餐廳，茶館和咖啡館。

    張總比較看好第二個方案，寫字樓為開發(fā)重點，配套的商場來凸顯利潤。這個方案雖然比第一個方案較為保守，在人氣聚集方面起了大作用，可以把風(fēng)險降到很低，而且在資金回籠方面可以快速實現(xiàn)。

    提到第一個方案中要自持物業(yè)，就是項目建成后，不對外銷售，開發(fā)商自己持有，引進(jìn)主要的商業(yè)主體，以收取傭金和物業(yè)管理費為主。這個情況不太適合目前恒安地產(chǎn)的現(xiàn)狀，恒安現(xiàn)在耗不起，張總對于未來的房地產(chǎn)開發(fā)沒有太大的興趣。收回資金后，準(zhǔn)備退休。這個是李忠沒有考慮到的，因為到此刻他都還不知道張總的病情。

    李忠也比較喜歡第二種，大家在看了半天項目介紹后，最后定下來就用第二套開發(fā)方案。

    第二個關(guān)鍵的問題來了，如何聯(lián)合開發(fā)？恒安這邊有法律顧問，他就提出來兩種方案。

    李忠和雅靜兩個人過來的比較匆忙，之前沒有考慮到這個層次的事情，顯得有點不專業(yè)，但是李忠自己也多多少少了解一些房地產(chǎn)方面的法律知識。自己之前考慮的就是土地使用權(quán)現(xiàn)在是恒安集團(tuán)的，那么萬通這邊要出資還是出團(tuán)隊的問題？

    律師把兩個方案在PPT里面顯示出來：聯(lián)合開發(fā)分法人型合作開發(fā)和非法人型合作開發(fā)。

    法人型合作開發(fā)也分成立項目公司和項目公司股權(quán)式合作，成立項目公司就是由雙方出資或提供土地依法成立項目公司，以項目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔(dān)風(fēng)險、分享收益，這種方案以項目公司方式開發(fā)的優(yōu)點顯而易見：責(zé)任明確、組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，人事安排及操作比較規(guī)范，相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。

    但同時其不足之處也很多：譬如組建項目公司需要一定的時間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費用較高且容易錯過商機(jī)；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一來需要一定的周期，二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅后才能上交聯(lián)合開發(fā)各方，需支付較高的財務(wù)成本，對合作者來講這當(dāng)然是不合算的。

    律師看了一眼大家，考慮到此刻的氣氛這么融洽，談這個弊端合適嗎？但是自己作為律師，該提醒到的就該提醒。

    在此類合作開發(fā)方式中，合作開發(fā)合同的設(shè)計至關(guān)重要：合作開發(fā)合同對重要事項的約定是否明確、是否具有可操作性等將直接影響到項目公司的項目操盤，因而應(yīng)在開發(fā)的全過程中注重法律的規(guī)范，所有條款均應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，并以法律文件的形式予以確定。

    合同中應(yīng)特別注意約定：項目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移，包括項目公司成立前所發(fā)生費用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理；項目合作建設(shè)的規(guī)模、速度等事項。

    意思就是以后開發(fā)過程中的每個環(huán)節(jié)都要以法律文書的形式來簽訂，以便明確責(zé)任，有點太正規(guī)了吧，李忠看的感覺有點過度擔(dān)憂了。既然雙方是誠信合作，那么就應(yīng)該奔著一個目標(biāo)就是盡快拿到最大的收益。

    項目公司股權(quán)式合作的話。

    萬通地產(chǎn)通過受讓恒安地產(chǎn)服飾廠二期項目公司的部分股權(quán)，以達(dá)到合作開發(fā)房地產(chǎn)之目的。這種合作開發(fā)方式的優(yōu)點是：合作各方無須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記手續(xù)，無須進(jìn)行建設(shè)開發(fā)者名稱變更登記，只需依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可。手續(xù)簡單，可以較快取得項目的開發(fā)建設(shè)權(quán)并進(jìn)行公司的實質(zhì)經(jīng)營。其次，無需交納辦理土地過戶契稅和手續(xù)費，可以節(jié)省轉(zhuǎn)讓費用，進(jìn)而降低投資開發(fā)成本。