世博商業(yè)地塊現身 央企有望入駐商業(yè)地產(chǎn)
繼8月份13家央企簽約世博園區，世博土地盛宴在近日正式拉開(kāi)帷幕——近日，世博B片區14幅商務(wù)辦公用地的信息，在今年第11號上海市國有建設用地使用權出讓預公告中發(fā)布，記者了解到，這也是世博地塊首度在市場(chǎng)中進(jìn)行預告。
不過(guò)，由于此次所推地塊屬于此前央企集體簽約入駐的世博B片區，業(yè)內普遍認為，首批享受世博土地盛宴的均是央企幾乎無(wú)懸念，預計最終成交地價(jià)也將低于市場(chǎng)價(jià)格。
B片區九成地塊集體面市
土地交易市場(chǎng)信息顯示，11號上海土地出讓預公告共推出地塊14幅，除了一幅地塊是商業(yè)服務(wù)用地之外，其余13幅均為商務(wù)辦公用地。涉及土地出讓面積約16.6734萬(wàn)平方米。
按照規劃，世博園區后續開(kāi)發(fā)利用的第一個(gè)區域——B片區規劃用地面積18.72公頃，地上總建筑面積60萬(wàn)平方米。粗略估算，此次出讓的14幅地塊，已經(jīng)占到B片區規劃用地面積的九成。
據一位不愿透露姓名的人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，B片區的開(kāi)發(fā)應該在今年下半年啟動(dòng)。而A片區的開(kāi)發(fā)可能要3~5年，C片區預計要7~8年之后。據此推斷，上述14幅地塊有望在今年年內正式公告出讓。
規劃中，世博B片區將建設成為央企總部集聚區。近日發(fā)布的11號預公告說(shuō)明同樣顯示：“本次預公告地塊涉及世博B片區央企總部等14幅國有建設用地使用權的公告。”
7、8月份時(shí)，已有包括中國華能集團、中國華電集團、中國鋁業(yè)公司、招商局集團有限公司在內的13家央企與上海世博發(fā)展(集團)有限公司簽約，將入駐世博B片區。
種種跡象顯示，世博園區首批出讓的14幅地塊，將被央企率先參與。
或低價(jià)成交
目前為止，除了土地性質(zhì)、四至、面積和容積率之外，11號預公告中并沒(méi)有發(fā)布關(guān)于14幅世博地塊的更多信息。不過(guò)，本報記者曾從多家參與簽約的央企處了解到，央企參與開(kāi)發(fā)的世博地塊，雖然仍會(huì )實(shí)行招拍掛，但有明確的“門(mén)檻”，比如“主體是全資國企”。
一位市場(chǎng)分析人士指出，B片區土地的出讓可能帶有一定的招商引資性質(zhì)，因此，“門(mén)檻”也在情理之中。“招商引資過(guò)程中，為了達到最終效果，出讓方必然會(huì )在價(jià)格上給出讓步，我個(gè)人認為屆時(shí)成交價(jià)會(huì )低于市場(chǎng)價(jià)。”
上海中原研究咨詢(xún)部研究總監宋會(huì )雍亦認為，上述14幅世博B片區地塊未來(lái)的成交價(jià)將低于市場(chǎng)價(jià)。“市場(chǎng)價(jià)肯定在3萬(wàn)元/平方米以上了吧。為了引入央企，這批地塊應該屬于半市場(chǎng)化出讓?zhuān)诖诉^(guò)程中，出讓方有所讓利也是正常的。”
事實(shí)上，此前就有一家參與簽約的央企的高層對記者透露，初步了解，此次世博園區B片區的土地價(jià)格會(huì )比市場(chǎng)價(jià)格便宜一些，可能每平方米不到3萬(wàn)元，但建筑物會(huì )有一些限制，比如層高不能太高，建好后不能出租或者轉售等，不過(guò)目前還沒(méi)有最終確定。
據統計，第二批10家央企入駐世博園區B片區的業(yè)務(wù)板塊共有71個(gè)，預計注冊資本總額將超過(guò)500億元，年經(jīng)營(yíng)收入累計超過(guò)1.1萬(wàn)億元。
不少業(yè)內人士認為，央企的集體入駐，有利于引起更多社會(huì )資本開(kāi)發(fā)其他世博園區地塊的熱情，并進(jìn)一步抬升世博園區后期的土地價(jià)值。
分析師付琦認為，央企入駐的一個(gè)好處在于，未來(lái)能由這些企業(yè)吸引配套產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)駐，并進(jìn)一步激發(fā)開(kāi)發(fā)商對世博后續地塊開(kāi)發(fā)的熱情。
宋會(huì )雍補充指出，此舉或可為世博園區后續開(kāi)發(fā)的地塊帶來(lái)可觀(guān)的土地溢價(jià)，他稱(chēng)，保守估計未來(lái)世博園區土地出讓樓面地價(jià)可達2萬(wàn)~4萬(wàn)元/平方米。
2009年9月17日，海航集團旗下三家公司聯(lián)合以18.24億元競得黃浦江中心段E18單元1-10地塊，樓面價(jià)為36481元/平方米，成為當時(shí)上海最新單價(jià)地王；2010年2月，黃浦區163街坊地塊由新黃浦集團和新世界集團聯(lián)手競得，當時(shí)的成交總價(jià)34.1億元，成交樓板價(jià)5.18萬(wàn)元／平方米。
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